Combien de jours de location saisonnière autorisés pour votre résidence secondaire ?

Réglementation nationale et locales : comprendre combien de jours louer sa résidence secondaire

Louer sa résidence secondaire sur des plateformes comme Airbnb, Booking.com ou Gîtes de France suscite un intérêt croissant. Pourtant, nombreux sont les propriétaires qui pensent pouvoir transformer leur logement en source de revenus sans limites, jusqu’à ce qu’une visite administrative leur rappelle que la réalité est un peu plus corsée. Le cas typique ? Un Parisien met sa maison de Biarritz en location, accumule les réservations, puis subit un rappel à l’ordre de la mairie pour dépassement des jours autorisés. Le cocktail d’agacement et de paperasse démontre à quel point il est crucial de maîtriser les règles avant de se lancer.

En 2025, la première étape pour tout propriétaire est de différencier résidence principale et résidence secondaire. La loi encadre clairement la location saisonnière des résidences principales avec un plafond national limite de 120 jours par an. Mais qu’en est-il de la résidence secondaire ? Ici, la réglementation est plus nuancée, variant selon les communes et surtout les zones dites « tendues » où la pression immobilière incite les autorités locales à durcir les règles.

En général, la location de résidence secondaire ne connaît pas de limitation stricte de durée au niveau national, à condition bien sûr que la location soit déclarée en mairie et conforme aux obligations, notamment en matière de sécurité et de fiscalité. Cependant, dans des métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice, la réglementation impose des contraintes de déclaration, d’obtention d’un numéro d’enregistrement obligatoire et parfois des plafonds annuels de location.

La distinction de la zone où se trouve la résidence dicte donc la durée maximale et les démarches nécessaires. Ainsi :

• 🏠 Résidences principales : 120 jours maximum par an (sauf exceptions locales), déclaration obligatoire en mairie.
• 🏖️ Résidences secondaires hors zones tendues : pas de limite nationale stricte, mais déclaration souvent requise.
• 🌆 Résidences secondaires en zones tendues : limitations spécifiques, autorisations préalables et numéros d’enregistrement indispensables.

Cette granularité demande une vigilance rigoureuse. Ignorer ces règles expose à des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros, voire à la requalification du bien avec des conséquences fiscales et juridiques importantes. La loi Hoguet limite la période de location saisonnière à une durée maximale de 90 jours consécutifs avec le même locataire, garantissant ainsi la nature temporaire de l’occupation.

Type de résidence 🏡	Durée maximale annuelle 📆	Obligations 🎯	Zones spécifiques 🌍
Résidence principale	120 jours	Déclaration en mairie, numéro d’enregistrement obligatoire dans certaines villes	Peut atteindre 240 jours dans zones touristiques (montagne, Côte d’Azur)
Résidence secondaire hors zone tendue	Illimitée (si déclaration réalisée)	Déclaration en mairie recommandée	Règles assouplies, écarts selon les communes
Résidence secondaire en zone tendue	Environ 120 jours avec autorisations	Autorisation préalable, déclaration, numéro d’enregistrement	Métropoles > 200 000 habitants, Côte d’Azur, Alpes

Pour s’éviter des mésaventures, les propriétaires doivent donc se renseigner localement, suivre les mises à jour réglementaires, et utiliser les services de plateformes ou gestionnaires professionnels – Abritel, Maeva, Homerez ou encore Expedia – qui facilitent la conformité et la collecte de la taxe de séjour.

Impact fiscal et obligations déclaratives à ne pas négliger pour la location saisonnière

Louer sa résidence secondaire, c’est aussi jongler avec une fiscalité complexe. Les revenus générés relèvent principalement des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) quand il s’agit de locations meublées. Deux régimes fiscaux principaux s’appliquent :

• 💸 Le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles, s’applique pour des revenus inférieurs à 77 700 €.
• 📊 Le régime réel permet de déduire de nombreuses charges ainsi que l’amortissement du bien, souvent plus avantageux pour les propriétaires ayant de gros investissements.

Pour les locations classées meublé de tourisme, l’abattement grimpe même à 71 %, mais en contrepartie, l’inscription à l’INSEE et l’obtention d’un numéro SIRET deviennent obligatoires, en plus du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Le recours à ce statut se révèle souvent la clé pour optimiser la fiscalité et bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques. On en parle en détails ici : critères du statut LMNP et avantages fiscaux du LMNP.

Les obligations déclaratives ne s’arrêtent pas là. Il faut aussi :

• 📝 Effectuer une déclaration en mairie (notamment dans les villes avec règlementation stricte) – découvrez comment faire ici.
• 💰 Collecter et reverser la taxe de séjour auprès des communes concernées.
• 🏠 Payer la taxe d’habitation sur la résidence secondaire (toujours en vigueur en 2025) et la taxe foncière.
• 📑 Souscrire à une assurance spécifique pour couvrir la location saisonnière.

Au-delà des taxes, le propriétaire doit gérer le risque d’une requalification du bail si la location dépasse la durée légale ou si le locataire s’installe durablement comme résident principal. Cette requalification expose à des contraintes plus lourdes, notamment des règles protectrices pour le locataire, comme un bail longue durée. Les plateformes comme Airbnb transmettent désormais les revenus au fisc, ce qui accroît la surveillance et réduit les échappatoires.

Élément fiscal 📋	Régime micro-BIC 💼	Régime réel 🧮	Location meublée tourisme ⭐
Abattement	50 % sur recettes ≤ 77 700 €	Aucune, déduction des charges réelle	71 %, sous conditions
Déclaration	Simple sur revenus locatifs	Comptable ou expert conseillé	Numéro SIRET obligatoire
Imposition	Intégrée au revenu global	Optimisation possible charges & amortissements	Optimisation fiscale élevée
Obligations	Déclaration revenus locatifs plus d’infos	Tenue comptable exigée	Obtention statut LMNP et enregistrement INSEE

Des conseils pour mieux gérer cet aspect sont disponibles, par exemple ici : optimiser la gestion locative et dispositifs fiscaux utiles.

Les contraintes locales et précautions à prendre avant de louer sa résidence secondaire

Chaque commune, voire chaque copropriété, peut poser ses propres conditions à la location saisonnière. Le règlement de copropriété est souvent un obstacle méconnu. Il peut interdire la location courte durée ou imposer l’accord du syndic, au risque de poursuites pour les propriétaires négligents.

Dans les zones urbaines dynamiques, notamment Paris ou certaines grandes villes de plus de 200 000 habitants, la législation pèse lourd. Un numéro d’enregistrement attribué par mairie devient obligatoire avant de publier sur Le Bon Coin, Pap Vacances ou SeLoger Vacances. La méconnaissance de cette règle peut coûter une amende jusqu’à 50 000 €.

Avant de louer, il faudra aussi vous assurer que :

• 🔍 Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) autorise la location saisonnière pour votre bien.
• 🛠️ Le logement est conforme aux normes de sécurité : détecteurs de fumée, installations électriques à jour, etc.
• 📄 Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est réalisé et remis au locataire.
• 🎯 Une déclaration en mairie, voire une autorisation spécifique, est demandée selon la zone.
• 🤝 Le contrat de location respecte la limite de 90 jours maxi consécutifs avec un même locataire.

Ces règles strictes visent à préserver le parc locatif traditionnel et éviter une concurrence déloyale. La pression s’intensifie pour limiter les abus. Pour mieux s’y retrouver, les conseils de professionnels sont souvent indispensables.

Règlement local	Conditions courantes	Risques en cas de non-respect
Numéro d’enregistrement	Obligatoire en villes > 200 000 habitants	Amendes jusqu’à 50 000 €
DPE et diagnostics obligatoires	Transmission au locataire	Sanctions administratives et refus d’assurance
Respect du PLU	Validité de la location saisonnière	Risques d’expulsion ou d’annulation des contrats
Règlement de copropriété	Possible interdiction location courte durée	Poursuites judiciaires

Et pour accompagner les propriétaires, plusieurs agences spécialistes de la location saisonnière, ainsi que des plateformes telles que Abritel ou Maeva, proposent un accompagnement personnalisé, soulagent les démarches lourdes, et optimisent la fiscalité.

Stratégies pour maximiser la rentabilité sans enfreindre les règles

Bien louer sa résidence secondaire, c’est aussi adopter les bonnes pratiques pour éviter les pièges réglementaires tout en optimisant les gains. Premiers conseils :

• 📌 Choisir un emplacement attractif proche d’activités touristiques, plages ou pistes de ski.
• 🛋️ Investir dans un ameublement moderne et fonctionnel pour séduire les locataires.
• 📊 Adapter ses tarifs en fonction de la saisonnalité, de la concurrence et de la durée de location.
• 🔄 Surveiller scrupuleusement la durée totale et continue des locations pour ne pas dépasser les seuils légaux.
• 📋 S’appuyer sur les plateformes comme Airbnb, Booking.com, Expedia, qui intègrent des alertes sur les jours loués.
• 🤝 Confier la gestion locative à des experts pour limiter le stress et éviter les erreurs administratives.

Exemple concret : Un propriétaire d’un chalet dans les Alpes loue son bien environ 240 jours par an en alternant saisons d’hiver et d’été, respectant les limites fixées localement et déclarant son activité en mairie. Résultat ? Rendement optimisé sans risque de sanctions.

Plusieurs solutions existent pour s’adapter :

• 📈 Analyse du potentiel locatif de votre commune à partir de sites spécialisés (évaluer le potentiel locatif).
• 🔧 Utilisation d’outils digitaux permettant de suivre en temps réel les locations et la fiscalité (optimiser la gestion locative).
• 📚 S’informer sur les dispositifs de défiscalisation et aides pour investisseurs via les dispositifs location meublée.

Le cocktail entre rigueur administrative et stratégie permet de tirer profit de la tendance croissante à la location saisonnière, tout en évitant les embûches désagréables.

FAQ sur la durée maximale de location saisonnière en résidence secondaire

Peut-on louer sa résidence secondaire toute l’année sans restriction ?

Dans la plupart des communes, oui, à condition d’effectuer la déclaration en mairie et de respecter les règlementations locales. En revanche, dans les zones tendues, des restrictions s’appliquent notamment des plafonds annuels de location.

Quels sont les risques en cas de non-déclaration de la location saisonnière ?

Le propriétaire s’expose à une amende pouvant atteindre jusqu’à 50 000 €, à la requalification de son bail et des sanctions administratives lourdes.

La limite de 120 jours concerne-t-elle les résidences secondaires ?

Non, cette limite s’applique surtout aux résidences principales. Les résidences secondaires dépendent des règles locales et souvent d’une nécessité d’obtenir des autorisations spécifiques.

Comment gérer efficacement la location sur des plateformes comme Airbnb ou Abritel ?

Respectez les règles locales, effectuez toutes les déclarations nécessaires, surveillez la durée de location et confiez la gestion à des professionnels pour garantir la conformité.

Peut-on louer une chambre de sa résidence principale sans limite ?

Oui, la location d’une chambre chez soi n’est pas soumise à la limite des 120 jours annuels imposée aux locations entières.